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樓市熱背后的新趨勢

時間:2018-08-28來源:深圳市金匯投資發展集團有限公司   作者:admin 點擊:

根據中原地產公布的數據,熱點城市前5個月土地出讓金同比漲幅明顯。5月份單月,50個熱點城市土地出讓金額創年內最高紀錄,合計金額高達3130億元,同比上漲幅度高達111.5%;從1至5月來看,50個熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬元億元,與2017年同期相比上漲幅度高達57.6%,增長4520億元。

與土地市場火熱同步的是“政策出臺忙”。中原地產研究中心統計數據顯示,2018年1至5月,全國房地產調控政策發布多達159次,比2017年1至5月份增加60%。其中,5月份,全國超過40個城市發布調控政策,當月累計多達50次,單月發布房地產調控政策次數刷新了歷史紀錄。

不斷加碼的調控之下,土地市場依然火爆,而杭州、西安、南京等熱點城市傳出的排長隊搶房、“搖號”購房等事件更成為市場關注的焦點。那么,本輪“史上最嚴”且不斷升級的調控難道又要陷入“越調控越漲價”的怪圈?

實際上,可能并非如此。

簡單來說,土地市場與熱點城市“搶房”并非主動而為,而是被動之選。開發商“搶地”來自做大規模后的比較優勢。盡管龍頭房企多稱不以“規模”為目標,規模越大的房企,融資成本越低,同時風險防范能力越強。這對于當前多融資渠道受限的房企而言,是必須抓牢的競爭優勢。

   “搶房”的動力則更加復雜。“搶房”部分源自區域發展過程中房價的上升趨勢,但另一個不容忽視的原因是新房與二手房價格倒掛。由于限價、限售等政策性因素,不少非剛需購房者擁入市場——吸引他們的不只是房子,更是低價出售的房子和“時不我待”的機會。

與這種被動選擇形成鮮明對比的,則是一些更具意義的信號。

首先,不同城市處于不同的發展階段,一線城市正在主動選擇“去地產化”政策。

日前,深圳市政府發布《關于深化住房制度改革 加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見》)。根據《意見》,除市場化商品住房外,人才住房、安居型商品房、公共租賃住房,將分別占深圳住房供應總量的20%。其中,人才住房的租售價為市場價的60%;安居型商品房的租售價為市場價的50%;公共租賃住房的租金為市場價的30%。

這一政策與新加坡的做法類似,即深圳將優先保障剛需的住房需求,同時由市場調節其他購買需求。作為一線城市,如此戰略選擇或具有示范效應。

同為一線城市的北京、上海雖然尚未有如此強震懾力的政策出爐,但趨嚴的調控方向、多層次住房體系的構建并未松動。實際上,50個熱點城市的土地出讓數據,與熱火朝天的二、三線樓市相比,無論是土地出讓金還是樓面均價均大幅下滑。這種趨勢當然不意味著二、三線城市已經趕超北京、上海、深圳,而是傳統一線城市的調控效應明顯。

其次,“炒房”不再是資本的唯一選項。

長期以來,逐年攀升的房價讓很多投資者形成這樣一種認識:房地產是最穩定甚至是回報率最高的投資標的。這也是“熱錢”容易流向樓市的原因。然而,隨著我國多層次投融資體系逐步健全,這一趨勢已有改變。

   近期,引人關注的“獨角獸”CDR以及“獨角獸”基金顯示,中國的資本市場正朝著更具包容性的方向發展。而資本流向的“分化”或將是樓市“退燒”的一個關鍵。隨著戰略新興產業的發展以及多層次投融資體系的不斷完善,未來這一趨勢或將更加明顯。

再次,與土地財政的刺激效應相比,人才的相對稀缺性更加凸顯。

回顧過去幾十年,盡管高端人才一直緊俏,但資本更加稀缺。在發展初期,資本的原始積累無法避免。在這種情況下,土地財政或明或暗成為區域發展的重要依賴。

隨著中國經濟從高速發展向高質量發展轉變,人口拐點將至,人口紅利漸失,隨著核心技術、高品質產品成為制約未來發展的關鍵桎梏,人才的相對稀缺性更加凸顯。深圳這樣的城市已經開始“以房留人”,爭取發展新優勢,而雄安新區以及剛剛獲得自貿港紅利的海南等地也都把“人才吸引”視為核心戰略。如果說此前熱點城市的“高房價”成為人才進入的“高門檻”,那么未來越來越多的城市可能會把“特價房”作為吸引人才的“利器”。

總之,在這輪看似走了老路的樓市熱背后,變化的是地方發展重點的轉移,是資本選擇的多樣性,是中國發展的趨勢性變化。而這種趨勢,體現的絕不僅僅是政策意志,也將是市場的選擇

出處:《金融時報》

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